【逆住宅ローン】「リバースモーゲージとは？」｜仙台の不動産売却　お役立ちブログ

【逆住宅ローン】「リバースモーゲージとは？」
カテゴリ：お役立ちブログ　/　投稿日付：2025/01/20 11:13

こんにちは。

センチュリー21エステート仙台

佐藤　彰太です。

不動産に関する情報や、売却のポイント、

豆知識などを定期的に配信していきます。

今回のテーマは

【逆住宅ローン】「リバースモーゲージとは？」 です。

皆様は 【リバースモーゲージ】 というものをご存知でしょうか？

（出典：一建設「リバースモーゲージとは？やばい？仕組み・メリットなどをわかりやすく解説」より）

簡単にいうと、自宅を担保にすることで、住み続けながらお金が借りられる不動産ローンです。

年齢については、多くの金融機関が満60歳以上（55歳以上のところもある）とシニア層向けのサービスとなっています。

借りたお金については、死亡した場合に自宅を売却することで一括返済します。

つまり、毎月の返済が無いということなのですが、あくまでも元金の支払い義務がなく、利息のみを払い続けるシステムとなっています。（一部、利息の支払いのないタイプもあります）

自分が亡くなった後に相続などで家を残す予定が無い人は、今の家に住みながらも融資を受け続けることができるというものです。

モーゲージ（ローン） とは、不動産を担保にした借り入れ＝住宅ローンのことです。

住宅ローンは最初に借りて、借りたお金を毎月返済するのに対し

リバースモーゲージは毎月借りて、最後（死後）にまとめて返済するので、 「リバース＝逆」 から 「逆住宅ローン」 ともいうことができます。

（出典：日本経済新聞「リバースモーゲージ、3年で500億円増　老後資金需要で”亡くなるまで返済0円”の新型も」より）

【リバースモーゲージのメリット】

リバースモーゲージのメリットには、次のようなものがあります。

「今の家に住み続けながらお金を借りることができる」
今の家を担保にしてお金を借りても、そのまま住み続けることができる点が、リバースモーゲージの最大のメリットだと言えるでしょう。
特に、年金収入や手元の資金などが少なく、まとまった資産が自宅（不動産）しかない場合などは、リバースモーゲージによって不動産を最大限に有効活用してお金を作ることができます。
借りられる金額はその不動産の資産価値によって決まりますが、年金のように毎月受け取る方法と一括で受け取る方法を選ぶことが可能です。

「借りたお金の使いみちは自由」
「リバースモーゲージで借りたお金の使いみちについては、限定型と自由型があり金融機関によって異なります。
限定型の場合は、生活資金や住宅ローンの借り換えなど、限られた使途でしか利用できません。
一方、自由型であれば、生活資金だけでなく、自宅のリフォーム資金や旅行費用、老人ホームの入居資金、趣味など、自由に使うことができます。

「死亡するまで返済がない」
リバースモーゲージで借りたお金の返済は、借りた人が亡くなったときです。
この点も、リバースモーゲージのメリットだと言えます。
利用できる年齢は金融機関により異なるものの、利用する際にあたって収入などの条件は、住宅ローンと比べて、さほど厳しくありません。
年を重ねていく中で予想だにしていなかった大病などを患い、毎月の住宅ローンの支払いが厳しくなった方が死後に返済することで存命中の返済金額を大幅に減らす「借り換え」の1つとして利用されることもあります。
原則、保証人も必要ありません。また、利息は支払うものの、元金については死亡するまでは返済義務がありません（利息も支払わないプランもあります）。

【リバースモーゲージは本当に救世主？】

ここまでの説明で、今現在生活が苦しい状況の高齢者であったり、老人ホームへの入居費用を賄いたい、といった方には非常に魅力的に感じるかもしれません。

ですが、リバースモーゲージを利用するには様々な条件とデメリットがあることも知っておいていただければと思います。

その前に、リバースモーゲージの普及率についてお話させていただきます。

国土交通省が全国の金融機関に対して実施した「民間住宅ローンの実態に関する調査」によれば

住宅ローンのラインアップとしてリバースモーゲージについて聞いた設問で「現在、商品として取り扱っている」「商品化を検討中」を合わせた割合が増えています。

令和2年度調査の39.5％から、令和3年度調査では46.3％と大きく伸びを見せました。

さらにリバースモーゲージの住宅ローン版といえる｢リ・バース60｣も、申請者が増加しています。

｢リ・バース60｣の融資システムを取扱金融機関に提供している住宅金融支援機構の調査によると、｢リ・バース60｣の付保申請戸数が順調に伸びているという結果になりました。

しかし、その需要とは裏腹に実際の利用者は限られているのが実情です。

その理由は リバースモーゲージの利用条件が非常に厳しいから です。

つまり 「できればリバースモーゲージを使いたいけれども、様々な理由から実際には使うことができない」
という方が数多くいるのです。

【リバースモーゲージの主な条件と普及しない理由】

リバースモーゲージは、扱っている金融機関によっても大きく異なりますが、主に以下のような利用条件があります。

1.年齢の制限
年齢制限を 60～65歳以上 とする金融機関が多く、高齢者しか使えないのが一般的です。

2.資金使途の制限
主に「自宅の改装費」「有料介護施設への入居費」「医療費」など、借りた資金の使い道が制限されることが多く、目的に応じて自由に使うことができません。
民間金融機関が取り扱うリバースモーゲージは、基本的に借入金の使い先が限定されていないため、生活費や医療・介護費用などさまざまな支出に充てられますが一方で公的なリバースモーゲージは、基本的に資金使途が限られます。
例えば、不動産担保型生活資金は、貸し付けてもらったお金を 生活資金にしか 利用できません。
また住宅金融支援機構のリ・バース60は、借入金の使い先が 「本人の居住するための住宅の購入・建設」「自宅のリフォーム費用」「サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金」 などに限られています。
不動産担保型生活資金とは異なり、借入金を生活資金に利用できません。

3.対象地域の制限
リバースモーゲージの対象となるのは、首都圏や大阪・名古屋などの大都市圏が中心で、地方都市では扱っている金融機関がないことも珍しくありません。

4.マンションでは摘要されづらい
マンションはリバースモーゲージの対象外とする金融機関も珍しくありません。リバースモーゲージでは、建物と違って古くなったりしない土地自体の担保価値に重きを置いているからです。扱っていたとしても築年数が15年未満と比較的浅いマンションや大都市圏の一等地のマンションに限られます。そのため、できるだけ都心に近く、かつ駅に近いような土地を対象としています。

5.相続人全員の同意が必要
リバースモーゲージは、原則として推定相続人全員の同意が必要となり、これがネックで利用できないという人も多いようです。これは、借入をした方が亡くなった場合に、相続人が自宅を売却して返済する必要があるためです。つまり、利用者が亡くなったときに銀行が家を売って借りたお金の一括返済に充てるため、不動産の相続がなくなります。相続などを見据えて、相続人である子どもがリバースモーゲージに同意してくれない場合は、利用できない場合もあるため注意しましょう。

6.借りられる金額が意外と低い
リーバースモーゲージでは、借りられる金額が自宅の土地の評価額の5~6割程度の金額です。建物の価値は考慮されないうえに、土地の評価額の半分程度で、思ったほどの金額を借りられなくて断念するというケースも多いようです。家の資産価値に比べると低くなるため、普通に売却した方が、最終的に手元に得られるお金は多くなります。借りられる金額の目安を知りたい場合は、毎年送られてくる固定資産税の納付書の「固定資産税評価額（土地）」欄に記載されている金額に、50〜70%（0.5〜0.7）を乗じると計算できます。例えば、土地の固定資産税評価額が2000万円の場合だと、借りられる目安の金額は1000〜1400万円です。

7. 融資や返済の金額が膨らむリスクがある
リバースモーゲージには、 20年など契約期間が定められているケースがあります。この契約期間を超えて 長生きしすぎると、融資できる金額の枠を使い切ってしまうこともあり得る ため注意が必要です。そうなった場合、金融機関は利息を含めた債務を 一括で返済 するよう求められ、返済できない場合は、 抵当権が実行され、家を失うことになる可能性 もあります。また、一般的にリバースモーゲージの融資の金利は、変動金利の場合が多く、将来金利が上昇すると利息返済金額が増えます。加えて、担保となる自宅（不動産）の担保評価は契約時だけでなく定期的に見直され、不動産価格の下落により評価額も下落して、融資できる限度の金額も引き下がる可能性があります。

8.リバースモーゲージの審査は厳しい
金融機関がリバースモーゲージとして貸した融資残高は2000億円と、 その普及はほとんど進んでいません。 なぜなら、リバースモーゲージを利用したい人と金融機関が融資したい人との間にミスマッチがあるからです

《実例》
「担保価値が低すぎるし、今後も下がり続ける。融資は難しい。」都内に住む会社員のAさん（47）は地銀の担当者の言葉に肩を落とした。母親が住む新潟県内の実家でリバースモーゲージを活用しようとしたのだ。父親はすでに他界し、母親は一人暮らし。Aさんら子供は将来、実家を継ぐつもりはない。母親が自宅を担保に融資を受け、その資金を介護施設の入居一時金に充てる計画だった。Aさんは「融資が無理なら売却するしかない」と悩む。（2018年7月14日日本経済新聞朝刊2面抜粋）

実態として、このようなケースがほとんどです。
60歳以上の2人以上世帯の貯蓄額は「1000万円未満」が36%を占めています。（総務省家計調査調べ）

リバースモーゲージを利用したいという方は、 家はあるけど貯蓄が少なくお金に困っている方 です。

しかし、対象となる不動産を土地価値がある高額資産に絞ったり保有金融資産の額を3000万円以上としたりする金融機関が多く、 「借りてほしいお客様」と「借りたいお客様」の需要と供給にズレが生じています。 金融機関からすると、リバースモーゲージには、地価下落リスク、金利上昇リスク、長生きリスクがあり貸したお金より売却金額が下回ることを懸念して、リバースモーゲージでの融資額を堅めに設定せざるを得ないという理由があります。

担保割れという問題に対処するため、住宅金融支援機構が「リ・バース60」を取り扱っています。金融機関と保険契約を結び、契約者の死亡時に担保不動産を売却しても返済できない場合、住宅金融支援機構が保険金を支払うというものです。

このような理由から、リバースモーゲージの審査は非常に厳しいのです。リバースモーゲージと同じようなサービスに リースバック があります。リバースモーゲージが利用できない場合は、リースバックの利用を検討してみても良いでしょう。

【まとめ】
リバースモーゲージは、退職後の生活資金を確保するための有力な手段として、多くの高齢者に利用されています。自宅を担保にして現金を得ることができ、住み慣れた家に住み続けながらも経済的な安心を手に入れることができますが借入金が増えることや遺産が減少する可能性があるため、慎重に利用を決めることが重要です。しかし、将来に対する不安を抱えている方にとっては、非常に有効な手段となり得ます。もし、リバースモーゲージの利用を考えているのであれば、まずは専門家と相談し、最適なプランを見つけることをお勧めします。安心した老後を送るための一歩を、今から踏み出してみましょう。

センチュリー21エステート仙台では住宅ローンやお支払いに関することだけではなく売却、購入など誠心誠意サポートさせていただきますのでお悩みやご相談等お気軽にご連絡ください！

ありがとうございました！