「住宅ローン、変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきなのか」
カテゴリ:お役立ちブログ / 投稿日付:2024/12/27 10:22
前回までで 「変動金利」 と 「固定金利」 の概要を説明させていただきましたが これからマイホームの購入に向けて動かれる方からすると 「結局はどっちを選ぶのがお得なの?」 ということが気になっていることかと思われます。
【結局はどう選ぶべきなのか?】
結論から申しますと・・・
変動金利は「ハイリスク・ハイリターン」
固定金利は「ローリスク・ローリターン」
という傾向が強いです。
では、実際のローン利用者はどちらを選んでいるのでしょうか。
住宅金融支援機構が行っている「民間住宅ローン利用者の実態調査(2021年4月調査)」によると、変動金利を選んだ人は全体の68.1%。
対して、全期間固定型は11.2%、残りの20.7%が固定期間選択型(固定2年、3年、5年など)となっています。
同調査によると、2009年以降(年1~3回実施)はいずれも変動金利がトップでしたが
2017年頃からさらにその数値を伸ばし、先の調査では 80%に迫るほど です。
一方、全期間固定型は 6〜7年前の 3分の1程度にまで下がっています。
【なぜ変動金利が人気なのか?】
変動金利が人気の理由は、やはりその 金利の低さ です。
ネット銀行など金利の低さを売りにしているものであれば、0.5%を下回る数値も今や珍しくありません。
かつては借入額の倍と言われた総返済額も、この水準になると借入額のプラス6~9%といった程度なので 利息の支払い額的にもなかなかの魅力を感じるのではないでしょうか。
ですが、一方で心配となるのが金利上昇のリスクです。
変動金利は市場金利の動きに関係なく、借入開始から5年間は返済額が固定されます。
しかし、その間金利が上昇すれば、毎月の返済額に占める元本の割合で調整されるため
金利のアップ分を免れているわけではないのです。
【選び方のポイント】
住宅ローンの金利は今後どのように変化していくのでしょうか。
将来の金利の動向を正しく読むことができれば、どちらが有利かを判断できることになります。
しかし、それはほぼ不可能です。
結局のところ、ローンの利用者が変動リスクにどれだけ対処できるか。
変動金利を選択するとメリットの方が大きいケースは、家計に比較的余裕があり、自己資金が多く、貯蓄などで金利上昇に対応できる人。
借入額が少ない、借入期間が短いといった人も該当します。
金利が低い分、元本がより早く減っていくため、返済効率も高くなります。
対して、変動金利を選ぶとデメリットの方が大きいのは、住宅ローンの支払いにより家計に余裕がないといったケース。
30年、35年といった長期で借りている場合も、金利上昇リスクは高まります。
そういった場合、確実に返済できる全期間固定を選択すべきでしょう。
また、最近は、変動金利と全期間固定を組み合わせた「金利ミックス型」の利用者も増えています。
すべて全期間固定で借りるよりも毎月の返済額が低く、同時に金利上昇のリスクも変動金利のみで借りるより抑えられます。
借入額に対してそれぞれの割合をどうするかが利用ポイントになりますので、無理のない返済可能額を基準にしながら、検討すべきでしょう。
【固定金利を選ぶメリットは?】
住宅ローンを利用する約9割の方が変動金利を選択する昨今、固定金利を選ぶメリットはどんなところにあるのでしょうか。
期間中は、毎月の返済額が変わらないため、返済計画が立てやすい点はメリットです。
とにかく金利が一定なので、支払額の計算がしやすいところが最大のメリットです。
住宅ローンの金利が上昇した場合でも、当初の金利は変更されないため、不安になったりあわてたりする必要がありません。
変動金利のように将来未払い利息が発生する可能性がない点もメリットです。
一番のデメリットは変動金利より金利が高い点です。
可能性的にはなんとも言えませんが、将来的に変動金利が現在の固定金利を追い越すことがあれば、その時は「当時固定金利で借りて正解でしたね」となるわけです。
【パターン別で選び方を決めましょう】
変動金利か固定金利か。
どちらを選ぶか悩んだ時に目安となる指標が一つあります。
それが 「年収負担率」 というもので、この年収負担率を基にした計算方法でどちらを選ぶべきなのかなんとなくですがどちらがマッチするのかわかります。
まず、希望の借入額から下記の計算式で 《月返済額》 を割り出します。
次に 《月返済額》 に12ヶ月を掛け、年間返済額を出します。
その他に修繕費や固定資産税など、継続的な経費(年間15万円程度が目安)を合算し 税込年収で割ったものが 《年収負担率(%)》 になります。
この《年収負担率》が10%程度であれば低金利状況の今、他のタイプよりも金利が低い『変動金利型』がオススメになります。
このタイプの方は比較的、家計に余裕があり多少の金利上昇リスクにも対応出来るご家庭といえます。
一方《年収負担率》が25%に近い場合は、返済額が確定し、家計への負担が安定している『全期間金利固定型』が良いと言えます。
変動金利と比べると高めの金利にはなっていますが、金利が1%でも上昇すると総返済額が数百万円も変わってしまうのが住宅ローンなので 家計にあまり余裕がない場合は金利上昇リスクがないこのタイプが間違いないと言えます。
【まとめ】
金融のプロでも明確にどの金利タイプが良いかということは言えないようなので 変動金利と固定金利、どちらが良いのかというのは、ある意味《永遠の課題》と言えるかもしれません。
とはいえ、必ずどのタイプにするか選択を迫られますので、その際は上記の年収負担率を基に選んでみるのもいいかもしれません。
センチュリー21エステート仙台では
住宅ローンに関することだけではなく、売却、購入など誠心誠意サポートさせていただきますのでお悩みやご相談等お気軽にご連絡ください!
ありがとうございました!
カテゴリ:お役立ちブログ / 投稿日付:2024/12/27 10:22
こんにちは。
センチュリー21エステート仙台
佐藤 彰太です。
不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。
今回のテーマは
「住宅ローン、変動金利と固定金利、結局どちらを選ぶべきなのか」
です。
前回までで 「変動金利」 と 「固定金利」 の概要を説明させていただきましたが これからマイホームの購入に向けて動かれる方からすると 「結局はどっちを選ぶのがお得なの?」 ということが気になっていることかと思われます。
【結局はどう選ぶべきなのか?】
結論から申しますと・・・
変動金利は「ハイリスク・ハイリターン」
固定金利は「ローリスク・ローリターン」
という傾向が強いです。
では、実際のローン利用者はどちらを選んでいるのでしょうか。
住宅金融支援機構が行っている「民間住宅ローン利用者の実態調査(2021年4月調査)」によると、変動金利を選んだ人は全体の68.1%。
対して、全期間固定型は11.2%、残りの20.7%が固定期間選択型(固定2年、3年、5年など)となっています。
同調査によると、2009年以降(年1~3回実施)はいずれも変動金利がトップでしたが
2017年頃からさらにその数値を伸ばし、先の調査では 80%に迫るほど です。
一方、全期間固定型は 6〜7年前の 3分の1程度にまで下がっています。
【なぜ変動金利が人気なのか?】
変動金利が人気の理由は、やはりその 金利の低さ です。
ネット銀行など金利の低さを売りにしているものであれば、0.5%を下回る数値も今や珍しくありません。
かつては借入額の倍と言われた総返済額も、この水準になると借入額のプラス6~9%といった程度なので 利息の支払い額的にもなかなかの魅力を感じるのではないでしょうか。
ですが、一方で心配となるのが金利上昇のリスクです。
変動金利は市場金利の動きに関係なく、借入開始から5年間は返済額が固定されます。
しかし、その間金利が上昇すれば、毎月の返済額に占める元本の割合で調整されるため
金利のアップ分を免れているわけではないのです。
【選び方のポイント】
住宅ローンの金利は今後どのように変化していくのでしょうか。
将来の金利の動向を正しく読むことができれば、どちらが有利かを判断できることになります。
しかし、それはほぼ不可能です。
結局のところ、ローンの利用者が変動リスクにどれだけ対処できるか。
変動金利を選択するとメリットの方が大きいケースは、家計に比較的余裕があり、自己資金が多く、貯蓄などで金利上昇に対応できる人。
借入額が少ない、借入期間が短いといった人も該当します。
金利が低い分、元本がより早く減っていくため、返済効率も高くなります。
対して、変動金利を選ぶとデメリットの方が大きいのは、住宅ローンの支払いにより家計に余裕がないといったケース。
30年、35年といった長期で借りている場合も、金利上昇リスクは高まります。
そういった場合、確実に返済できる全期間固定を選択すべきでしょう。
また、最近は、変動金利と全期間固定を組み合わせた「金利ミックス型」の利用者も増えています。
すべて全期間固定で借りるよりも毎月の返済額が低く、同時に金利上昇のリスクも変動金利のみで借りるより抑えられます。
借入額に対してそれぞれの割合をどうするかが利用ポイントになりますので、無理のない返済可能額を基準にしながら、検討すべきでしょう。
【固定金利を選ぶメリットは?】
住宅ローンを利用する約9割の方が変動金利を選択する昨今、固定金利を選ぶメリットはどんなところにあるのでしょうか。
期間中は、毎月の返済額が変わらないため、返済計画が立てやすい点はメリットです。
とにかく金利が一定なので、支払額の計算がしやすいところが最大のメリットです。
住宅ローンの金利が上昇した場合でも、当初の金利は変更されないため、不安になったりあわてたりする必要がありません。
変動金利のように将来未払い利息が発生する可能性がない点もメリットです。
一番のデメリットは変動金利より金利が高い点です。
可能性的にはなんとも言えませんが、将来的に変動金利が現在の固定金利を追い越すことがあれば、その時は「当時固定金利で借りて正解でしたね」となるわけです。
【パターン別で選び方を決めましょう】
変動金利か固定金利か。
どちらを選ぶか悩んだ時に目安となる指標が一つあります。
それが 「年収負担率」 というもので、この年収負担率を基にした計算方法でどちらを選ぶべきなのかなんとなくですがどちらがマッチするのかわかります。
まず、希望の借入額から下記の計算式で 《月返済額》 を割り出します。
次に 《月返済額》 に12ヶ月を掛け、年間返済額を出します。
その他に修繕費や固定資産税など、継続的な経費(年間15万円程度が目安)を合算し 税込年収で割ったものが 《年収負担率(%)》 になります。
この《年収負担率》が10%程度であれば低金利状況の今、他のタイプよりも金利が低い『変動金利型』がオススメになります。
このタイプの方は比較的、家計に余裕があり多少の金利上昇リスクにも対応出来るご家庭といえます。
一方《年収負担率》が25%に近い場合は、返済額が確定し、家計への負担が安定している『全期間金利固定型』が良いと言えます。
変動金利と比べると高めの金利にはなっていますが、金利が1%でも上昇すると総返済額が数百万円も変わってしまうのが住宅ローンなので 家計にあまり余裕がない場合は金利上昇リスクがないこのタイプが間違いないと言えます。
【まとめ】
金融のプロでも明確にどの金利タイプが良いかということは言えないようなので 変動金利と固定金利、どちらが良いのかというのは、ある意味《永遠の課題》と言えるかもしれません。
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