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不動産の相続の仕方(分割方法)
カテゴリ:お役立ちブログ  / 投稿日付:2024/12/20 10:49

こんにちは。


センチュリー21エステート仙台


羽倉 天平です。


不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。



今回のテーマは
【不動産の相続の仕方(分割方法)】 です。


相続は一生にそう何度もないことです。
その道の専門家でなければ、やり方も分からなければ、いつまでに、なにを、どのくらいかかるの?
と何も分からないのが普通かと思います。
私のブログでは、相続に関する基礎的な知識を発信していければと思います。


相続不動産を売却して分割する方法には、
「換価分割」
「代償分割」
の2種類があります。

今回は複数人での相続をトラブルなく進めていきたい方に向けて、 不動産相続後の売却のメリットと注意点などを解説します。

【相続不動産を売却して分割する】

相続の遺産のなかには現金や預貯金であったりと、1円単位で分割できるものばかりではなく、 家や土地といった不動産のように細かく分けられないものも存在します。
では、相続した不動産を遺産分割するにはどのようにすれば良いのでしょうか?

複数人で不動産を相続した場合、分割する方法は以下のような方法があります。

現物分割
「不動産をAが相続、株式をBが相続」
あるいは「土地を分筆する」などのように 相続人で協議して、現物のまま分配する
(※分筆とは土地を分けること)

換価分割
不動産を売却し、その代金を相続人間で分け合う

代償分割
1人が不動産を相続し、 ほかの相続人に代償金を支払う
( 代償金は必ずしも均等に分ける必要はないが、遺産分割協議書で明確にする必要がある。)

共有分割
不動産を共有名義とし、相続人同士で所有する
(必ずしも同居する必要がなく、 例えば相続した不動産が別荘のような物である場合、 1年間のうち1/3ずつAさんBさんCさんで使えるといった共有もできる。)

ただし上記の①の現物分割は実際には難しい場合が多く、 (土地を分筆したところで使える大きさの土地にならなかったり、、) ④の共有分割は後々トラブルが起こりやすいと言われてます。

そのため、不動産を売却することが決まっている場合は、 ②換価分割か③代償分割のどちらかから選ぶことが一般的です。

今回は
「換価分割」「代償分割」
それぞれのメリットと注意点を見ていきましょう。

【換価分割のメリットと注意点】

換価分割のメリットは、 「公平な」 遺産分割がしやすい点です。
不動産の売却の代金を分けるだけ、というシンプルな方法ですので 相続人間でのトラブルが起こりにくいのが特徴です。
また、現金で受け取ることができるので、 相続税の資金確保にも役立つ方法となります。

注意点は
不動産売却を焦ったり、効果的な売却活動ができなかったりすると 安値で手放して全員が「損」をしてしまう可能性があるため、 売却する手法(仲介・買取)や、不動産会社選びをしっかりと押さえる必要があります。
また、不動産売却には諸費用がかかること、 売却により利益が発生する(譲渡所得)と 所得税や住民税などを課税されますので細かく分割する場合はその点も注意が必要です。

【代償分割するメリットと注意点】
不動産の売却を前提としている代償分割のメリットは、 代償金を確保しやすいことです。
(先にいくら相続されるのかが明確にできるため、今後の見通しをたてやすい。)
代償分割をする場合、代償金の用意が必要ですが、 相続人間で合意していれば、売却代金を得た後に 代償金を支払うことも可能となります。
ただし、その旨を 遺産分割協議書に記載しておく必要がありますので注意が必要です。

特に注意しなければならないことは 遺産分割協議の際に、代償金の額を決めなければならないことです。
①の換価分割では、売却代金が確定してから公平に分配することができますが、 代償分割の場合は、売却前に金額を決めなければなりません。
そのため代償金の額を決める際は、 査定を受けて売却見込額を把握したうえ、 売却にかかる費用・譲渡所得にかかる税金なども検討することが大切です。

【売却して分割したときの税金】
そのため代償金の額を決める際は、

①換価分割の場合
換価分割では、売却で得た譲渡所得に相続税を課せられることはありません。
なぜなら相続税とは、
相続が始まった時点の相続財産の評価額に対して課せられるもので、 換価分割して得た売却代金の金額と評価額は異なるためです。
ただ注意しないといけないのは
相続不動産の売却をし、プラス利益(譲渡所得)が発生した場合は 所得税や住民税などが課せられます。
相続人各自で確定申告を行い、納税しなければなりません。

②代償分割の場合
代償分割では、現金で代償金を支払ったとしても、 譲渡所得についての税金や贈与税は課せられません。
ただし、現金の代わりに所有する不動産を代償とする場合、 「譲渡する側」に譲渡所得についての税金が発生する場合があります。
不動産の取得費よりも、代償分割したときの時価が高かった場合、 その差額を譲渡所得と見なされます。
また注意しないといけないのが、 「代償分割して代償金を支払う旨」を遺産分割協議書に記載していないと、 贈与と見なされ、「受け取った側」に贈与税が課税されてしまうこともあります。


それぞれ相続の仕方にはメリットデメリットがあるため 相続した物に応じて適切な方法を取らないと損する可能性がございます。

何よりも一番避けたいのが家族間での争いに発展することです。
税金の計算や特例の適用などは判断は複雑なうえ、 初めての不動産相続・売却には不明点ばかりです。
まずは、税理士や不動産会社などのプロに相談するとよいでしょう。


弊社では、不動産査定と売却のお手伝いを行っておりますが、 最初の相談役としてお客様に寄り添って、解決方法やより良い売却の方法などを一緒に考えて、ご提案させていただいております。

各種士業へお繋ぎや、ライフプランなどのトータルサポートを行っております。
もちろん相談無料となりますので、少し気になることがあれば いつでもお問合せください。


それでは良い1日を。



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