ホーム  >  仙台の不動産売却 お役立ちブログ  >  お役立ちブログ  >  住宅ローンはどう選んだらいいの?【固定金利にメリットはない?固定金利のこれまでと、これから】

住宅ローンはどう選んだらいいの?【固定金利にメリットはない?固定金利のこれまでと、これから】
カテゴリ:お役立ちブログ  / 投稿日付:2024/11/22 11:51

こんにちは。

センチュリー21エステート仙台


佐藤彰太です。


不動産に関する情報や、売却のポイント、

豆知識などを定期的に配信していきます。

今回のテーマは

前回に引き続き【住宅ローンはどう選んだらいいの?】です。

前回は変動金利についてざっくりと説明をさせていただきましたが

今回は固定金利についてお話させていただきます。

【そもそも固定金利とは?】

固定金利とは・・・固定金利とは、決められた期間に関しては、市場金利の動きに関わらず金利が変わらないというタイプのものです。その中でも、一定の期間だけ金利が固定される固定金利期間選択型と、住宅ローンの全期間、金利が固定の全期間固定金利型の2種類に分かれます。
原則として、固定金利の特約期間中は、金利タイプを変更することができません。

固定金利期間選択型とは

固定金利期間選択型は、借入当初の金利が一定期間固定される金利タイプです。
固定金利期間選択中は返済額を一定にできるため

「子どもが独立するまでは返済額を固定したい」
といったようなライフプランに合わせた返済計画を立てやすいのがメリットです。
固定期間終了後は改めて金利タイプを選べますが、その時の金利水準によっては返済額が大幅に上がってしまう可能性もあります。

全期間固定型とは

全期間固定型は、住宅ローンを借り入れてから完済するまで金利が変わらない金利タイプです。
借入の時点で将来の金利水準が固定されるため、完済までの返済計画を立てやすいことがメリットと言えるでしょう
ただし、全期間固定型の住宅ローンは、変動金利型や固定期間選択型に比べて金利が高くなりやすいという特徴があります。
また、市場金利が低下した場合も金利は変わらないため、金利低下の恩恵を受けられないという点はデメリットです。


固定金利の決まり方
一般的に、固定金利の水準は10年物国債の利回りに代表される「長期金利」を元に決められます。
日本では、日銀のイールドカーブ・コントロールによって、固定金利・変動金利ともに低い水準での推移が続いていました。
しかし、2022年以降は徐々に金融政策の見直しが進められてきたことを背景に、徐々に長期金利が上昇し始めています。
2023年10月には、長期金利の上限が1.0%に引き上げられたことを受けて、住宅ローンの固定金利を引き上げる金融機関も増加しました。
しかし、その後の固定金利は上昇と下落を繰り返しながら、2024年3月時点ではほぼ横ばいの水準を維持しています。

固定金利は今後上昇する?

今後、住宅ローンの固定金利は、緩やかに上昇する余地があると見込まれます。

日本の金融政策によっては長期金利の上限もさらに引き上げられる可能性があり、長期金利が上がれば固定金利の水準も引き上がるでしょう。
ただし、金利の動向は、国内外の金融政策や債券市場などにも影響を受けるため、明確に予測するのは難しいでしょう。

固定金利のメリット

固定金利のメリットには、以下のようなものがあります。

・返済計画が立てやすい
期間中は、毎月の返済額が変わらないため、返済計画が立てやすい点はメリットです。
市場金利が大きく変動した場合でも、ライフプランに大きな影響を与えることはありません。
例えば、子どもがいる世帯における教育費の捻出や、マイカーローンの返済、介護費用など、ライフイベントに応じてさまざまな費用が発生します。
しかし、固定金利を選択すれば返済金額が固定されているため、資金を計画的に貯めやすくなるでしょう。

・金利上昇リスクのヘッジが可能
住宅ローンの金利が上昇した場合でも、当初の金利は変更されないため、不安になったりあわてたりする必要がありません。
変動金利のように将来未払い利息が発生する可能性がない点もメリットです。
固定金利選択型なら特約期間終了時に変動金利を選択することが可
固定金利選択型の場合は、特約期間終了時に再度固定金利を選択せず、変動金利を選択することも可能です。

固定金利のデメリット

固定金利には、デメリットがあることにも注意しましょう。
変動金利よりも金利が高い傾向
固定金利は、変動金利よりも金利が高いのが一般的です。
そのため、将来金利が下がった場合には支払利息・総返済額が変動金利よりも相対的に多くなります。

固定期間中は金利の見直しができない

住宅ローンの金利が下がっても、特約期間中は金利の見直しをすることができません。
住宅ローンを他の金融機関へ借り換えることは可能ですが、借り換え時に事務手数料や保証料など諸費用がかかるため
借入残高・借入年数・金利差によっては、メリットが少なくなることがあります。

固定金利選択型では、固定金利の再選択時に手数料が発生することがある

特約期間終了時に固定金利を継続したい場合は、手続きが必要です。
手続きを何もしない場合は、変動金利へ自動変更となります。
固定金利を再選択する場合、金融機関によっては手数料がかかることがあるため、注意しましょう。

固定金利に向いている人とは?

全期間固定金利型では、
返済終了まで毎月の返済額も変わりません。
そのため、返済計画が立てやすく、計画的に返済をしていきたいと考える方におすすめです。
将来的に、教育費の支払いやマイカーの購入の予定がある場合など、支出額の変化があると困る人に向いています。
また、「将来金利が上昇すると思っている」「金利に悩まされるのが面倒」と考える方は、固定金利を選択するとよいでしょう。
固定金利選択型の場合には、固定金利の特約期間終了時に再度固定金利選択型を選ぶことも変動金利を選ぶこともできます。
そのため、将来の金利動向を見据えて柔軟に対応したい方には、固定金利選択型がおすすめです。

固定金利と変動金利の併用も考えよう

固定金利と変動金利を併用することで、
それぞれのリスクを分散させる方法も検討しましょう。
金融機関によっては、固定金利選択型と変動金利を併用する2つの異なる金利の種類が選べるミックス・ローンを取り扱うところがあります。
例えば、5,000万円の住宅ローンを組む場合、以下のような設定を行うことも可能です。

【借入金5,000万円の適用金利の内訳例】

固定金利選択型:3,000万円

変動金利:2,000万円

固定金利選択型であれば、固定金利の特約期間(2年・3年・5年・7年・10年・20年・30年・35年)の中から自由に選択し、変動金利と組み合わせられます。
固定金利の特約期間を35年と5年と中期・長期の2つに分けて組み合わせるのもよいでしょう。
また、2つの金利タイプの借入金の比率をバランスよく「固定金利選択型50%・変動金利50%」にしたり
「固定金利特約型60%・変動金利40%」と比率を変えて組み合わせたりすることもできます。
そして、ミックス・ローンなら、どちらの契約のタイプに一部繰上げ返済をするかを都度決めることができる柔軟さがあることも大きな魅力です。
共働きなら、夫婦それぞれが住宅ローンの契約者(債務者)となるペアローンを利用するのもよいでしょう。

夫婦で住宅ローンの金利の種類や返済期間を組み合わせて
「共働きで収入があるうちは夫婦でお金を貯める」
子育てがはじまったらひとつは繰り上げ完済をして毎月の返済額を減らす」
といった方法もあります。

住宅ローン控除が受けられる期間が終了したら、繰り上げ返済をすることも選択肢のひとつです。
夫婦の働き方や収入状況に合わせて住宅ローンを組み合わせて柔軟に対応することでリスク分散にもつながるため、効果的でしょう。
もし、固定金利と変動金利のどちらかにするのに不安を感じる場合は、こちらの方法を利用するのもおすすめです。

固定金利を選ぶならフラット35も検討を

フラット35は、
返済終了まで毎月の返済額が確定している住宅金融支援機構が民間金融機関と提携した、全期間固定型を代表する住宅ローンです。主に、以下のようなメリットがあります。

・連帯保証人が原則不要
・繰り上げ返済手数料無料
・新機構団信や新3大疾病付機構団信にも加入できる(団信に入らない選択肢もあり)

また、フラット35には、さまざまな返済方法変更のメニューがそろっているところも大きな特徴です。
また、フラット35Sは、省エネルギー性・耐震性に優れた住宅を取得する場合、一定期間金利を引き下げることができるため、より一層お得に利用できるでしょう。

まとめ
住宅ローンの金利の種類には、大別すると金利が変動する「変動金利」と、金利が変わらない「固定金利」の2種類があります。
さらに、固定金利は、「全期間固定金利型」「固定金利選択型(特約型)」の2種類に分けられます。

全期間固定金利型は、毎月の返済額が変わらないため、返済計画が立てやすく、計画的に返済をしていきたい方におすすめです。
また、将来の金利動向を見据えて柔軟に対応したい方は、固定金利選択型が向いています。
固定金利のそれぞれのメリットとデメリットを理解して、よく検討してみましょう。

ここまで変動金利と固定金利の説明をしてきましたが
「結局のところどっちがお得なの?」と思うかも知れません。


ですので、次回はその辺りのお話をしていこうと思います!


センチュリー21エステート仙台では
誠心誠意サポートさせていただきますのでお悩みやご相談等
お気軽にご連絡ください!


ありがとうございました!



仙台市内の不動産売却・不動産買取・査定は、
センチュリー21エステート仙台にお任せください!!



マンション、戸建て、空き家、空地、相続、投資用物件、不動産活用なんでもご相談ください!!

~査定訪問可能エリア~
(青葉区・宮城野区・泉区・若林区・太白区・富谷市・多賀城市・塩釜市・利府町など)



不動産買取・任意売却・リースバックのご相談も承っております。(相談料無料)
ローン審査も無料!!

売却をご検討の方は下記の査定フォームからお問い合わせください。

TEL:022-302-4230
メール:info@c21.es-sendai.jp



~ご相談可能エリア~
・青葉区 全域
(青葉町・青葉山・赤坂・あけぼの町・旭ケ丘・愛子中央・愛子東・荒巻・荒巻神明町・荒巻中央・荒巻本沢・一番町・五橋・芋沢・梅田町・大倉・大手町・大町・霊屋下・小田原・落合・折立・貝ケ森・花京院・柏木・春日町・片平・花壇・上愛子・上杉・川内・川内追廻・川内亀岡北裏丁・川内亀岡町・川内川前丁・川内三十人町・川内大工町・川内中ノ瀬町・川内明神横丁・川内元支倉・川内山屋敷・川内澱橋通・川平・菊田町・北根・北根黒松・北目町・北山・木町・木町通・国見・国見ケ丘・熊ケ根・栗生・国分町・小松島・小松島新堤・米ケ袋 ・郷六・鷺ケ森・作並・桜ケ丘・桜ケ岡公園・三条町・子平町・下愛子・昭和町・西花苑・星陵町・高野原・高松 ・滝道 ・立町・台原・台原森林公園・中央・千代田町・土樋・堤通雨宮町・堤町・角五郎・東照宮・通町・中江・中山・中山台・中山台西・中山吉成・新坂町・西勝山・錦ケ丘・錦町・ニッカ・新川・支倉町・八幡・葉山町・東勝山・広瀬町・福沢町・藤松・双葉ケ丘・二日町・本町・水の森・南吉成・みやぎ台・宮町・向田・茂庭・山手町・吉成・吉成台・臨済院)
・宮城野区 全域
(安養寺・銀杏町・出花・岩切・岩切分台・扇町・大梶・岡田・岡田西町・小田原・小田原山本丁・小田原弓ノ町・花京院通・蟹沢・蒲生・車町・小鶴・輪・幸町・栄・清水沼・白鳥・新田・新田東・自由ケ丘・仙石・仙台港北・高砂・田子・田子西・榴ケ岡・榴岡・燕沢・燕沢東・鶴ケ谷・鶴ケ谷北・鶴ケ谷東・鶴巻・鉄砲町・鉄砲町中・鉄砲町西鉄砲町東・名掛丁・中野・苦竹・西宮城野・二十人町・二十人町通・二の森・萩野町・福田町南・福室・平成 ・枡江・松岡町・港・南目館・宮城野・宮千代・元寺小路)
・泉区 全域
(明石南・明通・朝日・旭丘堤・泉ケ丘・泉中央・泉中央南・市名坂・永和台・大沢・小角・桂・上谷刈・加茂・北高森・北中山・黒松・向陽台・実沢・将監・将監殿・松陵・住吉台西・住吉台東・高玉町・高森・長命ケ丘・長命ケ丘東・鶴が丘・寺岡・天神沢・七北田・南光台・南光台東・南光台南・西田中・西中山・虹の丘・根白石・野村・東黒松・福岡・古内・朴沢・歩坂町・本田町・松森・みずほ台・南中山・紫山・八乙女・八乙女中央・館・山の寺・友愛)
・太白区 全域
(青山・秋保町境野・秋保町長袋・秋保町馬場・秋保町湯向・秋保町湯元・芦の口・あすと長町・泉崎・大塒町・大野田・大谷地・鈎取・鈎取本町・鹿野・ 鹿野本町・上野山・恵和町・越路・郡山・金剛沢・桜木町・佐保山・四郎丸・砂町・砂押南町・諏訪町・太子堂・太白・坪沼・富沢・富沢西・富沢南・富田・土手内・中田・中田町・長町・長町南・長嶺・西多賀・西中田・西の平・日本平・根岸町・萩ケ丘・羽黒台・旗立・八本松・東大野田・東郡山・東中田・人来田・ひより台・袋原・二ツ沢・松が丘・三神峯・御堂平・緑ケ丘・南大野田・向山・茂ケ崎・茂庭・茂庭台・門前町・八木山香澄町・八木山東・八木山本町・八木山松波町・八木山緑町・八木山南・八木山弥生町・柳生・山田・山田上ノ台町・山田北前町・山田新町・山田自由ケ丘・山田本町・若葉町)
・若林区 全域
(荒井・荒井東・荒井南・荒浜・荒浜新・荒町・飯田・伊在・石垣町・石名坂・五橋・一本杉町・井土・今泉・裏柴田町・沖野・表柴田町・卸町・卸町東・かすみ町・霞目・蒲町・蒲町東・上飯田・河原町・木ノ下・穀町・椌木通・五十人町・三百人町・三本塚・清水小路・下飯田・白萩町・四郎丸・志波町・新寺・新弓ノ町・畳屋丁・種次・長喜城・土樋・鶴代町・遠見塚・遠見塚東・堰場・中倉・なないろの里・成田町・二軒茶屋・西新丁・日辺・八軒小路・東九番丁・東七番丁・東新丁・東八番丁・藤塚・二木・舟丁・古城・文化町・保春院前丁・南石切町・南鍛冶町・南小泉・南材木町・南染師町・元茶畑・大和町・弓ノ町・連坊・連坊小路・六郷・六十人町・六丁目・六丁の目北町・六丁の目中町・六丁の目西町・六丁の目東町・六丁の目南町・六丁の目元町・若林)
・仙台市外
(伊具郡丸森町・石巻市・岩沼市・大崎市・牡鹿郡女川町・角田市・刈田郡蔵王町・刈田郡七ヶ宿町・加美郡加美町・加美郡色麻町・栗原市・黒川郡大郷町・黒川郡大衡村・黒川郡大和町・気仙沼市・塩竈市・柴田郡大河原町・柴田郡川崎町・柴田郡柴田町・柴田郡村田町・白石市・多賀城市・遠田郡美里町・遠田郡涌谷町・富谷市・登米市・名取市・東松島市・宮城郡七ヶ浜町・宮城郡松島町・宮城郡利府町・本吉郡南三陸町・亘理郡山元町・亘理郡亘理町)

ページの上部へ