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「宅地造成等規制法」とは?
カテゴリ:お役立ちブログ  / 投稿日付:2024/11/15 10:11

こんにちは。


センチュリー21エステート仙台


佐々木です。


不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。



今回のテーマは
不動産の重要事項説明書における「宅地造成等規制法」とは?です。

不動産の重要事項説明書には「都市計画・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において
「宅地造成等規制法」という項目があります。



どのような不動産が宅地造成等規制法の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。


今回のブログでは、不動産の重要事項説明における宅地造成等規制法について説明します。


宅地造成等規制法とは

「宅地造成等規制法」は、宅地造成に関する規制を定めた法律で、主に土地の開発に際して安全性や環境への影響を最小限に抑えることを目的とされ1961年に制定されました。
 
不動産取引において、重要事項説明書には「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」として「宅地造成等規制法」が記載されることがあります。
これは、取引対象となる土地がこの法律に基づく制限を受けている場合、購入者に対してその内容を明示するためです。

  このような規制がある土地を購入する場合、造成計画や土地利用に関して追加的な制約が生じる可能性があるため、事前に詳細を確認することが重要です。 特に、造成工事が許可制であったり、特別な技術的な対策が求められたりする場合、土地開発や利用計画に影響を与えることがあります。

したがって、不動産取引を行う際は、この「宅地造成等規制法」に基づく制限について十分な理解を深めておくことが大切です。
  


「宅地造成等規制法」における「宅地」とは、農地や森林、公共施設用地を除いた土地のことを指し、必ずしも居住用の土地に限りません。

また、登記簿謄本に記載されている「宅地」とは関係がなく、商業用地や事業用地なども含まれます。
 
「宅地造成」とは、宅地以外の土地を宅地として利用できるように整備する工事のことです。具体的には、土地の傾斜をなくすための切土や盛土、擁壁の設置、排水施設の設置、地盤改良など、土地の形を変える作業を指します。
 

都道府県知事(または政令指定都市の市長)は、市街地やその周辺で宅地造成により災害が発生するおそれが大きい場所を「宅地造成工事規制区域」に指定します。   

そのため、宅地造成工事規制区域内で次の工事を行う場合は、工事着手前に都道府県知事の許可が必要となります。

①切土工事:高さ2mを超える崖が生じるもの
②盛土工事:高さ1mを超える崖が生じるもの
③切盛土工事:盛土が1m以下で、あわせて2mを超える崖を生じるもの
④上記以外:切土・盛土の面積が500㎡を超えるもの


また、高さ2mを超えると排水施設や擁壁の除却を行う場合にも、届け出が必要となります。


【宅地造成工事規制区域内での制限行為】

宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成等に関する工事については、工事主は、当該工事に着手する前に、主務省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、宅地造成等に伴う災害の発生のおそれがないと認められるものとして政令で定める工事については、この限りでない。(宅地造成等規制法第12条第1項)

第12条第1項の許可を受けた者は、当該許可に係る宅地造成等に関する工事の計画の変更をしようとするときは、主務省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、主務省令で定める軽微な変更をしようとするときは、この限りでない。
(宅地造成等規制法第16条第1項)

宅地造成工事規制区域内の工事の許可については、
地盤や擁壁が技術基準に適合しているか審査をし、工事完了後に検査が行われます。

また、高さ2mを超える擁壁や排水施設の除却を行う場合には届出が必要です。宅地造成工事規制区域内で、既存の擁壁や排水施設が不完全で崖崩れなどの危険性が高い場合、都道府県知事は宅地の所有者に対し改善命令を出すことができます。  

なお、都市計画法による開発許可を受けた宅地造成工事については、改めて宅地造成等規制法による許可を受ける必要はありません。  


特定盛土等規制区域内の土地(公共施設用地を除く。以下この章において同じ。)において、擁壁等に関する工事その他の工事で政令で定めるものを行おうとする者(第30条第1項若しくは第35条第一項の許可を受け、又は第27条第1項、第28条第1項若しくは第35条第2項の規定による届出をした者を除く。)は、その工事に着手する日の14日前までに、主務省令で定めるところにより、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
(宅地造成等規制法第40条3項)


不動産調査のポイントは下記の通りです。

・調査物件が、宅地造成工事規制区域内に該当するかどうかを調べる
・宅地造成工事規制区域内に該当している場合、過去に宅地造成等規制法に基づいた工事を行われているか(建築許可・検査済証の有無、許可・検査年月日)の確認が重要

宅地造成工事規制区域に該当しているかどうかは、お近くの自治体で確認ができます。
また、仙台市都市計画情報インターネットサービスで確認することもできます。

調査の結果、不動産が宅地造成工事規制区域に該当する場合、制限内容を確認し、重要事項説明書の「宅地造成等規制法」項目にチェックをつけて、制限内容を購入者に説明する必要があります。

土地を所有していても、用途地域や建築基準法、自然環境保護などの規制があり、
これらにより土地の使用や開発には制限があり、自由に手を加えることはできません。

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