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「仙台の不動産売却　お役立ちブログ」の記事一覧（16件）

センチュリー21エステート仙台　スタッフが不動産売買についてお役立ち記事をアップします。

【土地売却時の注意すべきポイントとは】
カテゴリ：お役立ちブログ 　/　投稿日付：2025/01/31 13:08

こんにちは。


センチュリー21エステート仙台


佐々木です。


不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。



今回のテーマは

【土地売却時の注意すべきポイントとは】 です。


土地を売却する際には、さまざまな注意点があります。
実際の売却活動は不動産会社と連携し進めていくことになるとは思いますが、 ポイントをしっかりと理解し、準備を進めることで売却がスムーズに進み、トラブルを避けることができます。



土地を売る際、まず最初に「状況の把握」が重要です。

自分の土地がどのような状態かをしっかり理解し、売却に向けた準備を整えることで、スムーズな取引を実現できます。
土地を売る前に確認すべき注意点を紹介します。


1.相続した土地を売る場合、相続登記が必要

相続した土地を売却するには、相続登記が必須です。
相続登記を行わないと、不動産の所有者名義が相続人名に変更されず、第三者から見て所有者が不明確になります。
そのため、他の相続人（共有者）の同意が得られなければ、売却できません。
相続登記をしていない物件は、買い手側にとってリスクが高いため、購入者が見つかりにくくなります。
また、2024年4月から相続登記が義務化となったため、
その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
正当な理由がなく申請を怠った場合、１０万円以下が科される可能性があります。

2.不動産登記内容の確認

不動産登記は、土地や建物の所在、面積、所有者の住所・氏名などを記載した公的な帳簿（登記簿）で、一般に公開されています。
これにより、不動産の権利関係や所有者が明確にされ、第三者に対してもその情報が確認できるようになっています。
特に重要なのは、所有権以外の権利が付いていないかを確認することです。
例えば、土地に抵当権が設定されているとその土地を売却する際に解除手続きをしなければなりません。
もし、土地の区画や面積が変更されていた場合や登記事項証明書が手元にない場合は、法務局で再度証明書を取得することができます。

3.境界の確認・復元の実施

確定測量図がない場合は事前に測量を行い、境界を確定させる必要があります。
確定測量図は売却時に必要な重要な書類であり、境界を明確にするために欠かせないものです。
これを作成することで、売却予定の土地の境界が確定していることを証明できます。
また、官民境界が確定していない場合は費用や時間がかかるため、早めに依頼しましょう。

4.ローンの完済有無の確認

住宅ローンが残っている場合でも、土地の売却は可能です。
しかし、土地を売却するためには残っている住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
住宅ローンの残債が残った状態で売却を進めることはできないため、売却による資金で住宅ローンを完済することが前提となります。
売却価格がローンの残債額で足りるか、また、諸費用（仲介手数料や税金など）を含めた総額がどの程度になるかを考慮し、資金計画を立てることが大切です。
売却後に足りない分がある場合、その差額をどう補填するかをあらかじめ考えておく必要があります。

5.土地価格の把握

土地の売却を考える際、実際の土地相場がわからないと売却価格を決めるのは難しいかと思います。
多くの不動産会社では無料で査定依頼ができるため、一度査定依頼をして相場を知ることが大切です。
ただし査定金額＝売出価格ではないため、注意が必要です。

6.契約不適合責任の内容に注意

契約不適合責任とは？

契約不適合責任は、売主が売買契約で定めた内容と異なる状態で土地を引き渡した場合に、売主がその責任を負うというものです。
例えば、土地に隠れた瑕疵（欠陥）があったり、提供した情報と土地の現況が違っていた場合に発生します。

土地を売る際、契約不適合責任について理解しておくことは非常に大切です。

もし、土地の状態に問題があり契約不適合責任を問われた場合、買主から損害賠償を請求される可能性があります。

契約不適合責任を防ぐための対策

・懸念される内容を契約書に記載
可能な限り、土地に関する懸念事項（例えば、境界線が不明確であることや、過去の測量が古いことなど）を契約書に「容認事項」として明記し、買主の了承を得ることが大切です。これにより、後々のトラブルを防ぐことができます。

・隠れた瑕疵についての確認
売主は土地に隠れた瑕疵がないかを確認しておき、もし問題がある場合はその内容を事前に伝えておくことが重要です。

・売主の責任範囲を明確にする
売主がどこまでの責任を負うか、契約書に明確に記載し、買主と認識を一致させることが重要です。
契約不適合責任を避けるためには、売却前に土地の状態をしっかりと確認し、懸念される事項を契約書に記載しておくことが重要です。
買主の了承を得ておくことで、後々のトラブルを防ぎ、安心して売買を進めることができます。


今回のブログでは土地売却時の注意点について解説いたしました。


売却を進めるうえで把握しておくべきことや、必要な書類などは事前に準備をすることでスムーズに 売却活動を進められます。


弊社では、お客様が所有している物件周辺の相場価格や坪単価を参考にできるよう 定期的に最新の成約事例をご提供いたしますので、是非ご参考にしてください。



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【逆住宅ローン】「リバースモーゲージとは？」
カテゴリ：お役立ちブログ 　/　投稿日付：2025/01/20 11:13

こんにちは。


センチュリー21エステート仙台


佐藤　彰太です。


不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。



今回のテーマは
【逆住宅ローン】「リバースモーゲージとは？」 です。


皆様は 【リバースモーゲージ】 というものをご存知でしょうか？



（出典：一建設「リバースモーゲージとは？やばい？仕組み・メリットなどをわかりやすく解説」より）

簡単にいうと、 自宅を担保にすることで、住み続けながらお金が借りられる不動産ローン です。

年齢については、多くの金融機関が満60歳以上（55歳以上のところもある）とシニア層向けのサービスとなっています。

借りたお金については、死亡した場合に自宅を売却することで一括返済します。

つまり、毎月の返済が無いということなのですが、あくまでも元金の支払い義務がなく、利息のみを払い続けるシステムとなっています。（一部、利息の支払いのないタイプもあります）


自分が亡くなった後に相続などで家を残す予定が無い人は、今の家に住みながらも融資を受け続けることができるというものです。

モーゲージ（ローン） とは、 不動産を担保にした借り入れ＝住宅ローン のことです。

住宅ローンは最初に借りて、借りたお金を毎月返済するのに対し

リバースモーゲージは 毎月借りて、最後（死後）にまとめて返済 するので、 「リバース＝逆」 から 「逆住宅ローン」 ともいうことができます。



（出典：日本経済新聞「リバースモーゲージ、3年で500億円増　老後資金需要で”亡くなるまで返済0円”の新型も」より）

【リバースモーゲージのメリット】

リバースモーゲージのメリットには、次のようなものがあります。

「今の家に住み続けながらお金を借りることができる」
今の家を担保にしてお金を借りても、そのまま住み続けることができる点が、リバースモーゲージの最大のメリットだと言えるでしょう。
特に、年金収入や手元の資金などが少なく、まとまった資産が自宅（不動産）しかない場合などは、リバースモーゲージによって不動産を最大限に有効活用してお金を作ることができます。
借りられる金額はその不動産の資産価値によって決まりますが、年金のように毎月受け取る方法と一括で受け取る方法を選ぶことが可能です。


「借りたお金の使いみちは自由」
「リバースモーゲージで借りたお金の使いみちについては、限定型と自由型があり金融機関によって異なります。
限定型の場合は、生活資金や住宅ローンの借り換えなど、限られた使途でしか利用できません。
一方、自由型であれば、生活資金だけでなく、自宅のリフォーム資金や旅行費用、老人ホームの入居資金、趣味など、自由に使うことができます。


「死亡するまで返済がない」
リバースモーゲージで借りたお金の返済は、借りた人が亡くなったときです。
この点も、リバースモーゲージのメリットだと言えます。
利用できる年齢は金融機関により異なるものの、利用する際にあたって収入などの条件は、住宅ローンと比べて、さほど厳しくありません。
年を重ねていく中で予想だにしていなかった大病などを患い、毎月の住宅ローンの支払いが厳しくなった方が死後に返済することで存命中の返済金額を大幅に減らす「借り換え」の1つとして利用されることもあります。
原則、保証人も必要ありません。また、利息は支払うものの、元金については死亡するまでは返済義務がありません（利息も支払わないプランもあります）。



【リバースモーゲージは本当に救世主？】

ここまでの説明で、今現在生活が苦しい状況の高齢者であったり、老人ホームへの入居費用を賄いたい、といった方には非常に魅力的に感じるかもしれません。

ですが、 リバースモーゲージを利用するには様々な条件とデメリットがある ことも知っておいていただければと思います。

その前に、リバースモーゲージの普及率についてお話させていただきます。

国土交通省が全国の金融機関に対して実施した「民間住宅ローンの実態に関する調査」によれば

住宅ローンのラインアップとしてリバースモーゲージについて聞いた設問で「現在、商品として取り扱っている」「商品化を検討中」を合わせた割合が増えています。

令和2年度調査の39.5％から、令和3年度調査では46.3％と大きく伸びを見せました。

さらにリバースモーゲージの住宅ローン版といえる｢リ・バース60｣も、申請者が増加しています。

｢リ・バース60｣の融資システムを取扱金融機関に提供している住宅金融支援機構の調査によると、｢リ・バース60｣の付保申請戸数が順調に伸びているという結果になりました。

しかし、その需要とは裏腹に実際の利用者は限られているのが実情です。

その理由は リバースモーゲージの利用条件が非常に厳しいから です。

つまり 「できればリバースモーゲージを使いたいけれども、様々な理由から実際には使うことができない」
という方が数多くいるのです。



【リバースモーゲージの主な条件と普及しない理由】

リバースモーゲージは、扱っている金融機関によっても大きく異なりますが、主に以下のような利用条件があります。

1.年齢の制限
年齢制限を 60～65歳以上 とする金融機関が多く、 高齢者しか使えない のが一般的です。


2.資金使途の制限
主に「自宅の改装費」「有料介護施設への入居費」「医療費」など、借りた資金の使い道が制限されることが多く、目的に応じて自由に使うことができません。
民間金融機関が取り扱うリバースモーゲージは、基本的に借入金の使い先が限定されていないため、生活費や医療・介護費用などさまざまな支出に充てられますが 一方で公的なリバースモーゲージは、基本的に資金使途が限られます。
例えば、不動産担保型生活資金は、貸し付けてもらったお金を 生活資金にしか 利用できません。
また住宅金融支援機構のリ・バース60は、借入金の使い先が 「本人の居住するための住宅の購入・建設」「自宅のリフォーム費用」「サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金」 などに限られています。
不動産担保型生活資金とは異なり、借入金を生活資金に利用できません。


3.対象地域の制限
リバースモーゲージの対象となるのは、首都圏や大阪・名古屋などの大都市圏が中心で、地方都市では扱っている金融機関がないことも珍しくありません。


4.マンションでは摘要されづらい
マンションはリバースモーゲージの対象外 とする金融機関も珍しくありません。 リバースモーゲージでは、建物と違って古くなったりしない土地自体の担保価値に重きを置いているからです。 扱っていたとしても築年数が15年未満と比較的浅いマンションや大都市圏の一等地のマンションに限られます。 そのため、できるだけ都心に近く、かつ駅に近いような土地を対象としています。


5.相続人全員の同意が必要
リバースモーゲージは、原則として推定相続人全員の同意が必要となり、これがネックで利用できないという人も多いようです。 これは、借入をした方が亡くなった場合に、相続人が自宅を売却して返済する必要があるためです。 つまり、利用者が亡くなったときに銀行が家を売って借りたお金の一括返済に充てるため、不動産の相続がなくなります。 相続などを見据えて、相続人である子どもがリバースモーゲージに同意してくれない場合は、利用できない場合もあるため注意しましょう。

6.借りられる金額が意外と低い
リーバースモーゲージでは、 借りられる金額が自宅の土地の評価額の5~6割程度の金額 です。 建物の価値は考慮されないうえに、土地の評価額の半分程度で、思ったほどの金額を借りられなくて断念するというケースも多いようです。 家の資産価値に比べると低くなるため、普通に売却した方が、最終的に手元に得られるお金は多くなります。 借りられる金額の目安を知りたい場合は、毎年送られてくる固定資産税の納付書の「固定資産税評価額（土地）」欄に記載されている金額に、50〜70%（0.5〜0.7）を乗じると計算できます。 例えば、土地の固定資産税評価額が2000万円の場合だと、借りられる目安の金額は1000〜1400万円です。


7. 融資や返済の金額が膨らむリスクがある
リバースモーゲージには、 20年など契約期間が定められている ケースがあります。 この契約期間を超えて 長生きしすぎると、融資できる金額の枠を使い切ってしまうこともあり得る ため注意が必要です。 そうなった場合、金融機関は利息を含めた債務を 一括で返済 するよう求められ、返済できない場合は、 抵当権が実行され、家を失うことになる可能性 もあります。 また、一般的にリバースモーゲージの融資の金利は、変動金利の場合が多く、将来金利が上昇すると利息返済金額が増えます。 加えて、担保となる自宅（不動産）の担保評価は契約時だけでなく定期的に見直され、不動産価格の下落により評価額も下落して、融資できる限度の金額も引き下がる可能性があります。


8.リバースモーゲージの審査は厳しい
金融機関がリバースモーゲージとして貸した融資残高は2000億円と、 その普及はほとんど進んでいません。 なぜなら、リバースモーゲージを利用したい人と金融機関が融資したい人との間にミスマッチがあるからです



《実例》
「担保価値が低すぎるし、今後も下がり続ける。融資は難しい。」 都内に住む会社員のAさん（47）は地銀の担当者の言葉に肩を落とした。母親が住む新潟県内の実家でリバースモーゲージを活用しようとしたのだ。 父親はすでに他界し、母親は一人暮らし。Aさんら子供は将来、実家を継ぐつもりはない。母親が自宅を担保に融資を受け、その資金を介護施設の入居一時金に充てる計画だった。Aさんは「融資が無理なら売却するしかない」と悩む。 （2018年7月14日日本経済新聞朝刊2面抜粋）


実態として、このようなケースがほとんどです。
60歳以上の2人以上世帯の貯蓄額は「1000万円未満」が36%を占めています。（総務省家計調査調べ）

リバースモーゲージを利用したいという方は、 家はあるけど貯蓄が少なくお金に困っている方 です。

しかし、対象となる不動産を土地価値がある高額資産に絞ったり 保有金融資産の額を3000万円以上としたりする金融機関が多く、 「借りてほしいお客様」と「借りたいお客様」の需要と供給にズレが生じています。 金融機関からすると、リバースモーゲージには、地価下落リスク、金利上昇リスク、長生きリスクがあり 貸したお金より売却金額が下回ることを懸念して、リバースモーゲージでの融資額を堅めに設定せざるを得ないという理由があります。


担保割れという問題に対処するため、住宅金融支援機構が「リ・バース60」を取り扱っています。 金融機関と保険契約を結び、契約者の死亡時に担保不動産を売却しても返済できない場合、住宅金融支援機構が保険金を支払うというものです。


このような理由から、リバースモーゲージの審査は非常に厳しいのです。 リバースモーゲージと同じようなサービスに リースバック があります。 リバースモーゲージが利用できない場合は、リースバックの利用を検討してみても良いでしょう。



【まとめ】
リバースモーゲージは、退職後の生活資金を確保するための有力な手段として、多くの高齢者に利用されています。 自宅を担保にして現金を得ることができ、住み慣れた家に住み続けながらも経済的な安心を手に入れることができますが 借入金が増えることや遺産が減少する可能性があるため、慎重に利用を決めることが重要です。 しかし、将来に対する不安を抱えている方にとっては、非常に有効な手段となり得ます。 もし、リバースモーゲージの利用を考えているのであれば、まずは専門家と相談し、最適なプランを見つけることをお勧めします。 安心した老後を送るための一歩を、今から踏み出してみましょう。


センチュリー21エステート仙台では 住宅ローンやお支払いに関することだけではなく 売却、購入など誠心誠意サポートさせていただきますのでお悩みやご相談等お気軽にご連絡ください！

ありがとうございました！


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「住宅ローン、変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきなのか」
カテゴリ：お役立ちブログ 　/　投稿日付：2024/12/27 10:22

こんにちは。


センチュリー21エステート仙台


佐藤　彰太です。


不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。



今回のテーマは
「住宅ローン、変動金利と固定金利、結局どちらを選ぶべきなのか」 です。


前回までで 「変動金利」 と 「固定金利」 の概要を説明させていただきましたが これからマイホームの購入に向けて動かれる方からすると 「結局はどっちを選ぶのがお得なの？」 ということが気になっていることかと思われます。

【結局はどう選ぶべきなのか？】

結論から申しますと･･･

変動金利は「ハイリスク・ハイリターン」
固定金利は「ローリスク・ローリターン」

という傾向が強いです。


では、実際のローン利用者はどちらを選んでいるのでしょうか。


住宅金融支援機構が行っている「民間住宅ローン利用者の実態調査（2021年4月調査）」によると、変動金利を選んだ人は全体の68.1％。
対して、全期間固定型は11.2％、残りの20.7％が固定期間選択型（固定2年、3年、5年など）となっています。
同調査によると、2009年以降（年1～3回実施）はいずれも変動金利がトップでしたが
2017年頃からさらにその数値を伸ばし、先の調査では 80%に迫るほど です。
一方、全期間固定型は 6〜7年前の 3分の1程度にまで下がっています。


【なぜ変動金利が人気なのか？】

変動金利が人気の理由は、やはりその 金利の低さ です。
ネット銀行など金利の低さを売りにしているものであれば、0.5%を下回る数値も今や珍しくありません。
かつては借入額の倍と言われた総返済額も、この水準になると借入額のプラス6～9％といった程度なので 利息の支払い額的にもなかなかの魅力を感じるのではないでしょうか。

ですが、一方で心配となるのが金利上昇のリスクです。
変動金利は市場金利の動きに関係なく、借入開始から5年間は返済額が固定されます。

しかし、その間金利が上昇すれば、毎月の返済額に占める元本の割合で調整されるため
金利のアップ分を免れているわけではないのです。


【選び方のポイント】

住宅ローンの金利は今後どのように変化していくのでしょうか。
将来の金利の動向を正しく読むことができれば、どちらが有利かを判断できることになります。

しかし、それはほぼ不可能です。

結局のところ、ローンの利用者が変動リスクにどれだけ対処できるか。
変動金利を選択するとメリットの方が大きいケースは、家計に比較的余裕があり、自己資金が多く、貯蓄などで金利上昇に対応できる人。
借入額が少ない、借入期間が短いといった人も該当します。
金利が低い分、元本がより早く減っていくため、返済効率も高くなります。

対して、変動金利を選ぶとデメリットの方が大きいのは、住宅ローンの支払いにより家計に余裕がないといったケース。
30年、35年といった長期で借りている場合も、金利上昇リスクは高まります。
そういった場合、確実に返済できる全期間固定を選択すべきでしょう。

また、最近は、変動金利と全期間固定を組み合わせた「金利ミックス型」の利用者も増えています。
すべて全期間固定で借りるよりも毎月の返済額が低く、同時に金利上昇のリスクも変動金利のみで借りるより抑えられます。

借入額に対してそれぞれの割合をどうするかが利用ポイントになりますので、無理のない返済可能額を基準にしながら、検討すべきでしょう。


【固定金利を選ぶメリットは？】

住宅ローンを利用する約9割の方が変動金利を選択する昨今、固定金利を選ぶメリットはどんなところにあるのでしょうか。

期間中は、毎月の返済額が変わらないため、返済計画が立てやすい点はメリットです。
とにかく金利が一定なので、支払額の計算がしやすいところが最大のメリットです。
住宅ローンの金利が上昇した場合でも、当初の金利は変更されないため、不安になったりあわてたりする必要がありません。

変動金利のように将来未払い利息が発生する可能性がない点もメリットです。
一番のデメリットは変動金利より金利が高い点です。

可能性的にはなんとも言えませんが、将来的に変動金利が現在の固定金利を追い越すことがあれば、その時は「当時固定金利で借りて正解でしたね」となるわけです。


【パターン別で選び方を決めましょう】

変動金利か固定金利か。
どちらを選ぶか悩んだ時に目安となる指標が一つあります。
それが 「年収負担率」 というもので、この年収負担率を基にした計算方法でどちらを選ぶべきなのかなんとなくですがどちらがマッチするのかわかります。

まず、希望の借入額から下記の計算式で 《月返済額》 を割り出します。



次に 《月返済額》 に12ヶ月を掛け、年間返済額を出します。
その他に修繕費や固定資産税など、継続的な経費（年間15万円程度が目安）を合算し 税込年収で割ったものが 《年収負担率（％）》 になります。
この《年収負担率》が10％程度であれば低金利状況の今、他のタイプよりも金利が低い『変動金利型』がオススメになります。

このタイプの方は比較的、家計に余裕があり多少の金利上昇リスクにも対応出来るご家庭といえます。



一方《年収負担率》が25％に近い場合は、返済額が確定し、家計への負担が安定している『全期間金利固定型』が良いと言えます。

変動金利と比べると高めの金利にはなっていますが、金利が1％でも上昇すると総返済額が数百万円も変わってしまうのが住宅ローンなので 家計にあまり余裕がない場合は金利上昇リスクがないこのタイプが間違いないと言えます。


【まとめ】
金融のプロでも明確にどの金利タイプが良いかということは言えないようなので 変動金利と固定金利、どちらが良いのかというのは、ある意味《永遠の課題》と言えるかもしれません。
とはいえ、必ずどのタイプにするか選択を迫られますので、その際は上記の年収負担率を基に選んでみるのもいいかもしれません。


センチュリー21エステート仙台では
住宅ローンに関することだけではなく、売却、購入など誠心誠意サポートさせていただきますのでお悩みやご相談等お気軽にご連絡ください！

ありがとうございました！


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不動産の相続の仕方（分割方法）
カテゴリ：お役立ちブログ 　/　投稿日付：2024/12/20 10:49

こんにちは。


センチュリー21エステート仙台


羽倉　天平です。


不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。



今回のテーマは
【不動産の相続の仕方（分割方法）】 です。


相続は一生にそう何度もないことです。
その道の専門家でなければ、やり方も分からなければ、いつまでに、なにを、どのくらいかかるの？
と何も分からないのが普通かと思います。
私のブログでは、相続に関する基礎的な知識を発信していければと思います。


相続不動産を売却して分割する方法には、
「換価分割」
「代償分割」
の2種類があります。

今回は複数人での相続をトラブルなく進めていきたい方に向けて、 不動産相続後の売却のメリットと注意点などを解説します。

【相続不動産を売却して分割する】

相続の遺産のなかには現金や預貯金であったりと、1円単位で分割できるものばかりではなく、 家や土地といった不動産のように細かく分けられないものも存在します。
では、相続した不動産を遺産分割するにはどのようにすれば良いのでしょうか？

複数人で不動産を相続した場合、分割する方法は以下のような方法があります。

①現物分割
「不動産をAが相続、株式をBが相続」
あるいは「土地を分筆する」などのように 相続人で協議して、現物のまま分配する
（※分筆とは土地を分けること）

②換価分割
不動産を売却し、その代金を相続人間で分け合う

③代償分割
1人が不動産を相続し、 ほかの相続人に代償金を支払う
（ 代償金は必ずしも均等に分ける必要はないが、遺産分割協議書で明確にする必要がある。）

④共有分割
不動産を共有名義とし、相続人同士で所有する
（必ずしも同居する必要がなく、 例えば相続した不動産が別荘のような物である場合、 1年間のうち1/3ずつＡさんＢさんＣさんで使えるといった共有もできる。）

ただし上記の①の現物分割は実際には難しい場合が多く、 （土地を分筆したところで使える大きさの土地にならなかったり、、） ④の共有分割は後々トラブルが起こりやすいと言われてます。

そのため、不動産を売却することが決まっている場合は、 ②換価分割か③代償分割のどちらかから選ぶことが一般的です。

今回は
「換価分割」「代償分割」
それぞれのメリットと注意点を見ていきましょう。

【換価分割のメリットと注意点】

換価分割のメリットは、 「公平な」 遺産分割がしやすい点です。
不動産の売却の代金を分けるだけ、というシンプルな方法ですので 相続人間でのトラブルが起こりにくいのが特徴です。
また、現金で受け取ることができるので、 相続税の資金確保にも役立つ方法となります。

注意点は
不動産売却を焦ったり、効果的な売却活動ができなかったりすると 安値で手放して全員が「損」をしてしまう可能性があるため、 売却する手法（仲介・買取）や、不動産会社選びをしっかりと押さえる必要があります。
また、不動産売却には諸費用がかかること、 売却により利益が発生する（譲渡所得）と 所得税や住民税などを課税されますので細かく分割する場合はその点も注意が必要です。

【代償分割するメリットと注意点】
不動産の売却を前提としている代償分割のメリットは、 代償金を確保しやすいことです。
（先にいくら相続されるのかが明確にできるため、今後の見通しをたてやすい。）
代償分割をする場合、代償金の用意が必要ですが、 相続人間で合意していれば、売却代金を得た後に 代償金を支払うことも可能となります。
ただし、その旨を 遺産分割協議書に記載しておく必要がありますので注意が必要です。

特に注意しなければならないことは 遺産分割協議の際に、代償金の額を決めなければならないことです。
①の換価分割では、売却代金が確定してから公平に分配することができますが、 代償分割の場合は、売却前に金額を決めなければなりません。
そのため代償金の額を決める際は、 査定を受けて売却見込額を把握したうえ、 売却にかかる費用・譲渡所得にかかる税金なども検討することが大切です。

【売却して分割したときの税金】
そのため代償金の額を決める際は、

①換価分割の場合
換価分割では、売却で得た譲渡所得に相続税を課せられることはありません。
なぜなら相続税とは、
相続が始まった時点の相続財産の評価額に対して課せられるもので、 換価分割して得た売却代金の金額と評価額は異なるためです。
ただ注意しないといけないのは
相続不動産の売却をし、プラス利益（譲渡所得）が発生した場合は 所得税や住民税などが課せられます。
相続人各自で確定申告を行い、納税しなければなりません。

②代償分割の場合
代償分割では、現金で代償金を支払ったとしても、 譲渡所得についての税金や贈与税は課せられません。
ただし、現金の代わりに所有する不動産を代償とする場合、 「譲渡する側」に譲渡所得についての税金が発生する場合があります。
不動産の取得費よりも、代償分割したときの時価が高かった場合、 その差額を譲渡所得と見なされます。
また注意しないといけないのが、 「代償分割して代償金を支払う旨」を遺産分割協議書に記載していないと、 贈与と見なされ、「受け取った側」に贈与税が課税されてしまうこともあります。


それぞれ相続の仕方にはメリット・デメリットがあるため 相続した物に応じて適切な方法を取らないと損する可能性がございます。

何よりも一番避けたいのが家族間での争いに発展することです。
税金の計算や特例の適用などは判断は複雑なうえ、 初めての不動産相続・売却には不明点ばかりです。
まずは、税理士や不動産会社などのプロに相談するとよいでしょう。


弊社では、不動産査定と売却のお手伝いを行っておりますが、 最初の相談役としてお客様に寄り添って、解決方法やより良い売却の方法などを一緒に考えて、ご提案させていただいております。

各種士業へお繋ぎや、ライフプランなどのトータルサポートを行っております。
もちろん相談無料となりますので、少し気になることがあれば いつでもお問合せください。


それでは良い1日を。


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【年末年始休業のお知らせ】
カテゴリ：お知らせ 　/　投稿日付：2024/12/20 10:02






平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
誠に勝手ながら、弊社では下記の期間を年末年始休業とさせていただきます。

【休業期間】２０２４年１２月２９日（日）～２０２５年１月４日（土）

休業期間中はご不便とご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご了承いただきますようお願い申し上げます。
休業期間中にいただきましたお問い合わせにつきましては、 ２０２５年１月５日（日） 以降順次ご対応させていただきますので、あらかじめご了承くださいませ。

今後とも何卒宜しくお願い申し上げます。

【旗竿地ってどんな土地？】
カテゴリ：お役立ちブログ 　/　投稿日付：2024/12/13 10:56

こんにちは。


センチュリー21エステート仙台


佐々木です。


不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。



今回のテーマは
【旗竿地ってどんな土地？】です。


土地をお探しの際に「旗竿地」という言葉を耳にすることもあるかと思います。
今回のブログでは旗竿地とはどんな土地なのかついてお話いたします。

旗竿地とは・・・
道路に面している部分が狭く細長くなっていて、その奥にまとまった敷地が広がっている土地のことを指します。
また、「敷地延長」「路地状敷地」「敷延」とも呼ばれます。

建物を建築する際に、敷地は建築基準法上の道路に2ｍ以上接道していなければいけないと接道義務が定められています。
そして基準に満たしていない土地は例外を除き再建築不可となります。

仙台市の場合は建築基準条例が適用され、次の通りとなっております。



（路地状部分のみ道路に接する敷地と道路の関係）
第7条　指定建築物（前条第二号又は第四号から第八条までに規定するもので、その用途に供する部分の床面積の合計が二百平方メートル以内であるものに限る。）、階数が三以上である建築物又は法第四十三条第三項第三号に規定する建築物で、都市計画区域又は準都市計画区域内にあるものの敷地が路地状部分によってのみ道路に接する場合においては、道路にその路地状部分の長さの十分の一（建築物の延べ面積の合計が二百平方メートルをこえるときは、七分の一）以上接しなければならない。
ただし、路地状部分の幅員が四メートル以上の場合においては、この限りではない。

（指定建築物の敷地と道路との関係）
第8条　都市計画区域又は準都市計画区域内にある指定建築物（前条の指定建築物を除く。）の敷地は、前条の規定にかかわらず、道路に四メートル以上接しなければならない。
（大規模建築物の敷地と道路との関係）
第9条　都市計画区域又は準都市計画区域内にある延べ面積の合計が千平方メートルを超える建築物の敷地は、前二条の規定にかかわらず、道路に六メートル以上接しなければならない。


共同住宅、店舗、工場などの特殊建築物は、一般の建築物とは異なる規制が適用されることがあるため注意が必要となります。

旗竿地のメリット
・土地の価格が整形地よりも安い
・路地状部分のスペースを駐車場として活用できる
・道路から離れているため通行人からの視線や騒音の心配が少ない

旗竿地のデメリット
・風通しや日当たりが悪い
・駐車スペースの確保が難しい
・隣地との距離が近い
・建築費用のコストがかかる

路地状部分を駐車スペースとして活用する際には、路地状部分の幅が車幅以上は必要であり、
一般的な軽自動車は全幅で1,480ｍ以下、普通自動車は全幅1,700ｍ以上です。

駐車スペースを確保し、通行するスペースも考えると路地状部分の幅は約3ｍは必要になります。

旗竿地は、道路に接する細長い路地状部分に建物を建築することが難しいため
一見使いにくい土地と思われがちですが、旗竿地のメリットを生かし、デメリットを抑えるなど建築時に工夫をすることでより良い家を建てることも可能です。
また、旗竿地＝売れないというわけではなく、
旗竿地の持つ条件が購入者の希望条件とマッチしているかどうかで売れやすさ・売れにくさが決まります。

旗竿地の土地を購入の際は、
価格は魅力的ですがメリット・デメリット・路地状部分の幅などをしっかりと抑え、納得できる条件で探していくことが大切です。


土地からお探しの方、土地の売却について詳しく知りたい方
是非エステート仙台へお気軽にご相談ください。

それでは良い１日を。


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【相続した不動産を3年以上放置すると「損」をする？！】
カテゴリ：お役立ちブログ 　/　投稿日付：2024/12/06 12:47

こんにちは。


センチュリー21エステート仙台


羽倉　天平です。


不動産に関する情報や、売却のポイント、
豆知識などを定期的に配信していきます。



今回のテーマは
【相続した不動産を3年以上放置すると「損」をする？！】


相続は一生にそう何度もないことです。
その道の専門家でなければ、やり方も分からなければ、いつまでに、なにを、どのくらいかかるの？
と何も分からないのが普通かと思います。
私のブログでは、相続に関する基礎的な知識を発信していければと思います。


〈今回のご質問〉
Q.不動産を相続してから少し経ってしまったのですが、使っていないので売却も考えています。少しでも損しないようにするためにはどのようなことが必要ですか？


A.相続すると様々な費用や多くの手続きがあります。
相続登記の費用、登記に係る司法書士さんの費用、登録免許税、相続税、固定資産税、不用品の処分費用、、、
手続きに関することも、相続人を確定して、財産目録を作成して、遺産分割協議をして、9種類ぐらいの必要書類を用意して、、、
特に相続人が複数人いる場合は全員から承諾を得たりなど、時間も労力もお金もかかってくるなど
不動産を相続したのは良いけれど、放置してしまっている方も多くいらっしゃいます。

ですが、2024年4月の法改正で相続登記の義務化と罰則化もあり、
申告は早めに進めるべきですし、もし不動産が未活用であるのであれば固定資産税がかかってきたり、早めに売却などを検討しないと損してしまうケースもあります。


◎相続不動産を3年以内に売却すると譲渡所得にかかる税金を抑えられる

相続された不動産が活用しない場合、3年以内の売却を目指すのがおすすめです。相続から3年を超えると、売却で発生する譲渡所得にかかる税金の税額を抑えられる下記の特例の対象ではなくなるからです。

・相続財産を譲渡した場合の取得費の特例　←今回はコチラ
・被相続人の居住用財産（空家）を売ったときの特例

ここでいう3年とは、
「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年」
（「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の場合）、

もしくは

「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」（「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の場合）とされています。

2つの特例によって、3年の定義は異なるので注意が必要です。
また、相続開始のあった日とは、「被相続人が死亡したことを知った日」で、
実際に財産を相続し始めた日ではありません。これらの日付の10か月後が、相続税申告の期限になるため、申告期限をすぎないよう注意が必要です。

◎相続した不動産（土地・建物）を3年以内に売却した場合の取得費の特例

相続不動産を3年以内に売却すると、要件を満たしていれば
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用となります。

相続不動産を一定の期間内に譲渡（売却）した場合に、相続税額の一部を、譲渡不動産の「取得費」に加算できる制度のことで、 「取得費加算の特例」 とも呼ばれます。

「取得費」とは、譲渡（売却）する不動産を購入した際の
購入代金や購入手数料などの合計額で、

課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額（売却金額） － （取得費 + 譲渡費用） － 特別控除

上記の式の取得費に
取得費加算の特例によって相続税額の一部を上乗せできることで、
課税の対象となる課税譲渡所得金額が減ることを意味しています。

つまり、税金の対象の金額が減るため＿＿＿＿＿
節税につながるということです。

売却して、自分の所有でなくなることが決まっているのに相続税も支払って、譲渡税も支払って、という二重課税を防ぐ目的の制度ですが、
これの期限が 「3年以内」 となりますので、

相続不動産を未活用の人
相続不動産の売却を検討している人
相続から時間が経ってしまい放置している人

などは特に自身の相続不動産が当てはまるのかどうかだけでもまずは相談していったほうが、
いざ売却しようと思った時に損しないためにも良いです。


「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」を適用するための要件は以下の3点です。

・相続や遺贈により不動産を取得している
・不動産を取得した人に相続税が課税されている
・相続した不動産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

逆に、相続税が課税される前に物件を売却してしまうと、この特例は適用できません。
まずは相続税額を計算し、税務署に申告してからの売却を進めていく必要があることを押さえておきましょう。
まだ売るかどうかは分からないけど、相続はまだ起きてはいないけど、という方も
その時になる前に準備をしておくことが損をしないためにも大事です。


私たちセンチュリー21エステート仙台も
相続について、税務についてのご相談を無料で承っております。
相続前の節税対策など含めて、不動産のお悩みごとがございましたら
なんでもお気軽にお問い合わせください。


それでは良い1日を。


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【現金で相続すると損するって本当！？相続税を抑えるポイント】
カテゴリ：お役立ちブログ 　/　投稿日付：2024/11/29 09:43

こんにちは。

センチュリー21エステート仙台


佐々木です。


不動産に関する情報や、売却のポイント、

豆知識などを定期的に配信していきます。

今回のテーマは

【現金で相続すると損するって本当！？相続税を抑えるポイント】です。

相続した不動産（家屋）を所有している場合、生きているうちに不動産を手放し現金化したうえで相続するのと、不動産のまま相続するのでは、不動産のまま相続した方が圧倒的にお得です。

現金でも不動産であっても相続した場合、「相続税」というものが発生します。

相続税の計算をする際は、まず相続財産の評価額を算出します。
そのときに現金や預貯金、株式などは時価と同等の評価額になりますが、不動産は土地も家屋も取引価格よりも低い額で評価されます。（時価の70％程度で評価）
これを利用して相続税を節税することができるのです。

つまり現金よりも不動産のまま相続する方が節税効果があるのです。

例えば、現金で1億円での相続と、時価1億円の不動産での相続を比較して考えてみましょう。



まず、1億円から基礎控除額を差し引きます。
基礎控除額は3,000万円 + 600万円 × 相続人の数で計算できるので、今回の場合基礎控除額を差し引くと
2人分の金額は
1億円 - ( 3,000万円 ＋ 600万円 × 2 ) ＝ 5,800万円で
一人当たりの税法定相続分に応じた取得金額はその半分の2,900万円となります。

さらに、3,000万円以下の場合、相続税の計算は
税法定相続分に応じた取得金額 × 15% - 50万円となるので、この数式に当てはめると一人当たりの相続税の金額は
2,900万円 × 15% ＝ 385万円となります。

よって、2人分の相続税の総額は
385万円 × 2 ＝ 770万円となります。

1 ) 1億円で家屋を買って相続した場合は、固定資産税の評価額が適用されるのでその家屋の評価額は

1億円 × 70% ＝ 7,000万円となります。先程と同じように計算していくと、
7,000万円 - ( 3,000万円 ＋ 600万円 × 2 ) ＝ 2,800万円
2,800万円 ÷ 2 × 15%　-　50万円 ＝ 160万円
相続税の総額は160万円 × 2 ＝ 320万円となります。




1億円で土地を買って相続した場合、路線価による評価額が適用されるのでその土地の評価額は
1億円 × 80% ＝ 8,000万円となります。
同じように計算すると、
8,000万円 - ( 3,000万円 ＋ 600万円 × 2 ) ＝ 3,800万円
3,800万円 ÷ 2　× 15% - 50万円 ＝ 235万円
相続税の総額は235万円 × 2 ＝ 470万円となります。

家屋を購入すると450万円
土地を購入すると300万円
相続税が軽減されることになり、現金のまま相続するよりも、不動産を相続した方が節税効果が確かに高いことがわかります。

ただし納税資金として現金を別に準備しておくことが必要となるので注意しましょう。

今回のパターンでは、現金よりも不動産を相続したほうが、条件によっては上記の金額よりも更に相続税を低く抑えることができる可能性もありますのでまずは専門家や、不動産業者へと相談してみることをオススメします。


私たちセンチュリー21エステート仙台も売却前のご相談も無料で承っております。
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住宅ローンはどう選んだらいいの？【固定金利にメリットはない？固定金利のこれまでと、これから】
カテゴリ：お役立ちブログ 　/　投稿日付：2024/11/22 11:51

こんにちは。

センチュリー21エステート仙台


佐藤彰太です。


不動産に関する情報や、売却のポイント、

豆知識などを定期的に配信していきます。

今回のテーマは

前回に引き続き【住宅ローンはどう選んだらいいの？】です。

前回は変動金利についてざっくりと説明をさせていただきましたが

今回は固定金利についてお話させていただきます。

【そもそも固定金利とは？】

固定金利とは・・・固定金利とは、決められた期間に関しては、市場金利の動きに関わらず金利が変わらないというタイプのものです。その中でも、一定の期間だけ金利が固定される固定金利期間選択型と、住宅ローンの全期間、金利が固定の全期間固定金利型の2種類に分かれます。
原則として、固定金利の特約期間中は、金利タイプを変更することができません。

固定金利期間選択型とは

固定金利期間選択型は、借入当初の金利が一定期間固定される金利タイプです。
固定金利期間選択中は返済額を一定にできるため

「子どもが独立するまでは返済額を固定したい」
といったようなライフプランに合わせた返済計画を立てやすいのがメリットです。
固定期間終了後は改めて金利タイプを選べますが、その時の金利水準によっては返済額が大幅に上がってしまう可能性もあります。

全期間固定型とは

全期間固定型は、住宅ローンを借り入れてから完済するまで金利が変わらない金利タイプです。
借入の時点で将来の金利水準が固定されるため、完済までの返済計画を立てやすいことがメリットと言えるでしょう。
ただし、全期間固定型の住宅ローンは、変動金利型や固定期間選択型に比べて金利が高くなりやすいという特徴があります。
また、市場金利が低下した場合も金利は変わらないため、金利低下の恩恵を受けられないという点はデメリットです。


固定金利の決まり方
一般的に、固定金利の水準は10年物国債の利回りに代表される「長期金利」を元に決められます。
日本では、日銀のイールドカーブ・コントロールによって、固定金利・変動金利ともに低い水準での推移が続いていました。
しかし、2022年以降は徐々に金融政策の見直しが進められてきたことを背景に、徐々に長期金利が上昇し始めています。
2023年10月には、長期金利の上限が1.0％に引き上げられたことを受けて、住宅ローンの固定金利を引き上げる金融機関も増加しました。
しかし、その後の固定金利は上昇と下落を繰り返しながら、2024年3月時点ではほぼ横ばいの水準を維持しています。

固定金利は今後上昇する？

今後、住宅ローンの固定金利は、緩やかに上昇する余地があると見込まれます。

日本の金融政策によっては長期金利の上限もさらに引き上げられる可能性があり、長期金利が上がれば固定金利の水準も引き上がるでしょう。
ただし、金利の動向は、国内外の金融政策や債券市場などにも影響を受けるため、明確に予測するのは難しいでしょう。

固定金利のメリット

固定金利のメリットには、以下のようなものがあります。

・返済計画が立てやすい
期間中は、毎月の返済額が変わらないため、返済計画が立てやすい点はメリットです。
市場金利が大きく変動した場合でも、ライフプランに大きな影響を与えることはありません。
例えば、子どもがいる世帯における教育費の捻出や、マイカーローンの返済、介護費用など、ライフイベントに応じてさまざまな費用が発生します。
しかし、固定金利を選択すれば返済金額が固定されているため、資金を計画的に貯めやすくなるでしょう。

・金利上昇リスクのヘッジが可能
住宅ローンの金利が上昇した場合でも、当初の金利は変更されないため、不安になったりあわてたりする必要がありません。
変動金利のように将来未払い利息が発生する可能性がない点もメリットです。
固定金利選択型なら特約期間終了時に変動金利を選択することが可能
固定金利選択型の場合は、特約期間終了時に再度固定金利を選択せず、変動金利を選択することも可能です。

固定金利のデメリット

固定金利には、デメリットがあることにも注意しましょう。
変動金利よりも金利が高い傾向
固定金利は、変動金利よりも金利が高いのが一般的です。
そのため、将来金利が下がった場合には支払利息・総返済額が変動金利よりも相対的に多くなります。

固定期間中は金利の見直しができない

住宅ローンの金利が下がっても、特約期間中は金利の見直しをすることができません。
住宅ローンを他の金融機関へ借り換えることは可能ですが、借り換え時に事務手数料や保証料など諸費用がかかるため
借入残高・借入年数・金利差によっては、メリットが少なくなることがあります。

固定金利選択型では、固定金利の再選択時に手数料が発生することがある

特約期間終了時に固定金利を継続したい場合は、手続きが必要です。
手続きを何もしない場合は、変動金利へ自動変更となります。
固定金利を再選択する場合、金融機関によっては手数料がかかることがあるため、注意しましょう。

固定金利に向いている人とは？

全期間固定金利型では、返済終了まで毎月の返済額も変わりません。
そのため、返済計画が立てやすく、計画的に返済をしていきたいと考える方におすすめです。
将来的に、教育費の支払いやマイカーの購入の予定がある場合など、支出額の変化があると困る人に向いています。
また、「将来金利が上昇すると思っている」「金利に悩まされるのが面倒」と考える方は、固定金利を選択するとよいでしょう。
固定金利選択型の場合には、固定金利の特約期間終了時に再度固定金利選択型を選ぶことも変動金利を選ぶこともできます。
そのため、将来の金利動向を見据えて柔軟に対応したい方には、固定金利選択型がおすすめです。

固定金利と変動金利の併用も考えよう

固定金利と変動金利を併用することで、それぞれのリスクを分散させる方法も検討しましょう。
金融機関によっては、固定金利選択型と変動金利を併用する2つの異なる金利の種類が選べるミックス・ローンを取り扱うところがあります。
例えば、5,000万円の住宅ローンを組む場合、以下のような設定を行うことも可能です。

【借入金5,000万円の適用金利の内訳例】

固定金利選択型：3,000万円
変動金利：2,000万円

固定金利選択型であれば、固定金利の特約期間（2年・3年・5年・7年・10年・20年・30年・35年）の中から自由に選択し、変動金利と組み合わせられます。
固定金利の特約期間を35年と5年と中期・長期の2つに分けて組み合わせるのもよいでしょう。
また、2つの金利タイプの借入金の比率をバランスよく「固定金利選択型50％・変動金利50％」にしたり
「固定金利特約型60％・変動金利40％」と比率を変えて組み合わせたりすることもできます。
そして、ミックス・ローンなら、どちらの契約のタイプに一部繰上げ返済をするかを都度決めることができる柔軟さがあることも大きな魅力です。
共働きなら、夫婦それぞれが住宅ローンの契約者（債務者）となるペアローンを利用するのもよいでしょう。

夫婦で住宅ローンの金利の種類や返済期間を組み合わせて
「共働きで収入があるうちは夫婦でお金を貯める」
「子育てがはじまったらひとつは繰り上げ完済をして毎月の返済額を減らす」
といった方法もあります。

住宅ローン控除が受けられる期間が終了したら、繰り上げ返済をすることも選択肢のひとつです。
夫婦の働き方や収入状況に合わせて住宅ローンを組み合わせて柔軟に対応することでリスク分散にもつながるため、効果的でしょう。
もし、固定金利と変動金利のどちらかにするのに不安を感じる場合は、こちらの方法を利用するのもおすすめです。

固定金利を選ぶならフラット35も検討を

フラット35は、返済終了まで毎月の返済額が確定している住宅金融支援機構が民間金融機関と提携した、全期間固定型を代表する住宅ローンです。主に、以下のようなメリットがあります。

・連帯保証人が原則不要
・繰り上げ返済手数料無料
・新機構団信や新3大疾病付機構団信にも加入できる（団信に入らない選択肢もあり）

また、フラット35には、さまざまな返済方法変更のメニューがそろっているところも大きな特徴です。
また、フラット35Sは、省エネルギー性・耐震性に優れた住宅を取得する場合、一定期間金利を引き下げることができるため、より一層お得に利用できるでしょう。

まとめ
住宅ローンの金利の種類には、大別すると金利が変動する「変動金利」と、金利が変わらない「固定金利」の2種類があります。
さらに、固定金利は、「全期間固定金利型」「固定金利選択型（特約型）」の2種類に分けられます。

全期間固定金利型は、毎月の返済額が変わらないため、返済計画が立てやすく、計画的に返済をしていきたい方におすすめです。
また、将来の金利動向を見据えて柔軟に対応したい方は、固定金利選択型が向いています。
固定金利のそれぞれのメリットとデメリットを理解して、よく検討してみましょう。

ここまで変動金利と固定金利の説明をしてきましたが
「結局のところどっちがお得なの？」と思うかも知れません。


ですので、次回はその辺りのお話をしていこうと思います！


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「宅地造成等規制法」とは？
カテゴリ：お役立ちブログ 　/　投稿日付：2024/11/15 10:11

こんにちは。


センチュリー21エステート仙台


佐々木です。


不動産に関する情報や、売却のポイント、
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今回のテーマは
不動産の重要事項説明書における「宅地造成等規制法」とは？です。

不動産の重要事項説明書には「都市計画・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において
「宅地造成等規制法」という項目があります。


どのような不動産が宅地造成等規制法の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。


今回のブログでは、不動産の重要事項説明における宅地造成等規制法について説明します。


宅地造成等規制法とは

「宅地造成等規制法」は、宅地造成に関する規制を定めた法律で、主に土地の開発に際して安全性や環境への影響を最小限に抑えることを目的とされ1961年に制定されました。
 
不動産取引において、重要事項説明書には「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」として「宅地造成等規制法」が記載されることがあります。
これは、取引対象となる土地がこの法律に基づく制限を受けている場合、購入者に対してその内容を明示するためです。

  このような規制がある土地を購入する場合、造成計画や土地利用に関して追加的な制約が生じる可能性があるため、事前に詳細を確認することが重要です。 特に、造成工事が許可制であったり、特別な技術的な対策が求められたりする場合、土地開発や利用計画に影響を与えることがあります。

したがって、不動産取引を行う際は、この「宅地造成等規制法」に基づく制限について十分な理解を深めておくことが大切です。   


「宅地造成等規制法」における「宅地」とは、農地や森林、公共施設用地を除いた土地のことを指し、必ずしも居住用の土地に限りません。

また、登記簿謄本に記載されている「宅地」とは関係がなく、商業用地や事業用地なども含まれます。
 
「宅地造成」とは、宅地以外の土地を宅地として利用できるように整備する工事のことです。具体的には、土地の傾斜をなくすための切土や盛土、擁壁の設置、排水施設の設置、地盤改良など、土地の形を変える作業を指します。  

都道府県知事（または政令指定都市の市長）は、市街地やその周辺で宅地造成により災害が発生するおそれが大きい場所を「宅地造成工事規制区域」に指定します。   

そのため、宅地造成工事規制区域内で次の工事を行う場合は、工事着手前に都道府県知事の許可が必要となります。

①切土工事：高さ2mを超える崖が生じるもの
②盛土工事：高さ1mを超える崖が生じるもの
③切盛土工事：盛土が1ｍ以下で、あわせて2ｍを超える崖を生じるもの
④上記以外：切土・盛土の面積が500㎡を超えるもの

また、高さ2mを超えると排水施設や擁壁の除却を行う場合にも、届け出が必要となります。


【宅地造成工事規制区域内での制限行為】

宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成等に関する工事については、工事主は、当該工事に着手する前に、主務省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、宅地造成等に伴う災害の発生のおそれがないと認められるものとして政令で定める工事については、この限りでない。（宅地造成等規制法第12条第1項）

第12条第1項の許可を受けた者は、当該許可に係る宅地造成等に関する工事の計画の変更をしようとするときは、主務省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、主務省令で定める軽微な変更をしようとするときは、この限りでない。
(宅地造成等規制法第16条第1項）

宅地造成工事規制区域内の工事の許可については、
地盤や擁壁が技術基準に適合しているか審査をし、工事完了後に検査が行われます。

また、高さ2mを超える擁壁や排水施設の除却を行う場合には届出が必要です。宅地造成工事規制区域内で、既存の擁壁や排水施設が不完全で崖崩れなどの危険性が高い場合、都道府県知事は宅地の所有者に対し改善命令を出すことができます。  

 なお、都市計画法による開発許可を受けた宅地造成工事については、改めて宅地造成等規制法による許可を受ける必要はありません。  


特定盛土等規制区域内の土地（公共施設用地を除く。以下この章において同じ。）において、擁壁等に関する工事その他の工事で政令で定めるものを行おうとする者（第30条第1項若しくは第35条第一項の許可を受け、又は第27条第1項、第28条第1項若しくは第35条第2項の規定による届出をした者を除く。）は、その工事に着手する日の14日前までに、主務省令で定めるところにより、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
(宅地造成等規制法第40条3項）


不動産調査のポイントは下記の通りです。

 ・調査物件が、宅地造成工事規制区域内に該当するかどうかを調べる
 ・宅地造成工事規制区域内に該当している場合、過去に宅地造成等規制法に基づいた工事を行われているか（建築許可・検査済証の有無、許可・検査年月日）の確認が重要

宅地造成工事規制区域に該当しているかどうかは、お近くの自治体で確認ができます。
また、仙台市都市計画情報インターネットサービスで確認することもできます。

調査の結果、不動産が宅地造成工事規制区域に該当する場合、制限内容を確認し、重要事項説明書の「宅地造成等規制法」項目にチェックをつけて、制限内容を購入者に説明する必要があります。

土地を所有していても、用途地域や建築基準法、自然環境保護などの規制があり、
これらにより土地の使用や開発には制限があり、自由に手を加えることはできません。

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・若林区 全域
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・仙台市外
（伊具郡丸森町・石巻市・岩沼市・大崎市・牡鹿郡女川町・角田市・刈田郡蔵王町・刈田郡七ヶ宿町・加美郡加美町・加美郡色麻町・栗原市・黒川郡大郷町・黒川郡大衡村・黒川郡大和町・気仙沼市・塩竈市・柴田郡大河原町・柴田郡川崎町・柴田郡柴田町・柴田郡村田町・白石市・多賀城市・遠田郡美里町・遠田郡涌谷町・富谷市・登米市・名取市・東松島市・宮城郡七ヶ浜町・宮城郡松島町・宮城郡利府町・本吉郡南三陸町・亘理郡山元町・亘理郡亘理町）

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